Bu bilgi notunda deprem nedeniyle binaların tahrip olması yahut yıkılması sebebiyle meydana gelen ölüm, yaralanma, taşınır yahut taşınmaz malların tahrip olması gibi zararların tazminine ilişkin çeşitli ihtimaller incelenmiştir.
1. Taşınmaz Sahibinin Yapı Malikinin Sorumluluğu Kapsamında Tazminat Ödeme Yükümlülüğü
Ülkemizde meydana gelen son depremler sebebiyle binlerce bina yıkılmış, on binlercesi ise kullanılamaz hale gelmiştir. Deprem sebebiyle binaların yıkılması yahut hasar görmesiyle birlikte meydana gelen bu zararların belirli şartlar altında yapının [daire, ofis, dükkân vb.] malikinden talebi mümkündür. Bu durumda yapının inşa aşamasında olması da önem arz etmez.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu [TBK] m. 69/1’e göre bir binanın yahut diğer yapı eserinin maliki bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zarardan sorumludur. İlgili hükümde belirtilen sorumluluk halinin doğması için yapı malikinin kusurlu olması şart değildir. Yapı maliki kusur derecesine ulaşmayan yapım bozuklukları ve bakım eksikliklerinden dolayı meydana gelen zararı gidermekle yükümlüdür.
Yapı malikine bu sorumluluğundan kurtulmak için herhangi bir kurtuluş kanıtı tanınmamıştır. Dolayısıyla zarar, yapım bozukluğu veya bakım noksanlığından ileri gelmekteyse, yapı maliki, zararın meydana gelmemesi için eserin yapım ve bakımı için durumun gerekli kıldığı her türlü özeni gösterdiğini ispat etse bile sorumluluktan kurtulamaz.
Burada önemli olan, meydana gelen zarar ile yapı eserinin yapımındaki bozukluk yahut bakımındaki eksiklik arasında bir illiyet bağının bulunmasıdır. Diğer bir ifadeyle, meydana gelen zarara yapı eserinin yapımındaki bozukluk ya da bakımındaki eksiklik sebep olmalıdır. İlliyet bağını kesen sebepler olan mücbir sebep, zarar görenin kendi kusuru, üçüncü kişinin ağır kusuru gibi hallerde ise zarar ile yapımdaki bozukluk yahut bakımdaki eksiklik arasında bir bağ kurulamayacağından tazminat talebi ileri sürülemeyecektir.
Depremde, kişinin maliki olduğu yapıda oluşan hasarın sebep olduğu zararlardan malikin kusursuz sorumluluk ilkesi uyarınca sorumlu olması gerekir. Yargıtay uygulamasında kaçınılmazlık boyutlarında olmayan şiddette gerçekleşen depremin illiyet bağını kesmeyeceği kabul edilmektedir.
Yapı malikinin sorumluluğunun doğması için zarar gören ile yapı maliki arasında mutlaka kiracı-kiraya veren, işletmeci-müşteri yahut işçi-işveren gibi bir sözleşme ilişkisinin bulunması şart değildir. Dolayısıyla deprem sonrasında yapı malikinin [bina/daire sahibinin] yapım bozukluğu yahut bakım eksikliği sebebiyle binada oluşan tahribata bağlı olarak bir zarar vermesi kimseye [örneğin bina önünde duran aracın zarar görmesi gibi] durumunda yapı malikinin sorumluluğu hükümlerine başvurulabilir.
Yapı malikinden tazminatın TBK m. 72 gereğince zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten itibaren iki ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten itibaren on yıl içerisinde talep edilmesi gerekir. Ancak, tazminat ceza kanunlarının daha uzun bir zamanaşımı öngördüğü cezayı gerektiren bir fiilden doğmuşsa, bu zamanaşımı uygulanır.
Yapı maliki ile zarar gören arasında ayrı bir kiraya veren-kiracı ilişkisi var ise, bu durumda hakların yarışması söz konusu olur. Diğer bir ifadeyle kiracı tarafından hem TBK m. 69 çerçevesinde kiraya verene yönelik olarak yapı malikinin sorumluluğu hükümlerine başvurulabileceği gibi hem de kira sözleşmesi kapsamında akdi sorumluluk hükümlerine başvurulabilir.
Yapı malikinin böyle bir durumda tazminat ödemek durumunda kalması halinde ise TBK m. 69/3 gereğince yapı maliki kendisine karşı sorumlu olan kişiye karşı ödediği tazminat bedelini rücu edebilir. Rücu edilmesi mümkün kişiler ise somut olay bakımından değişiklik arz edebilmekle birlikte yapının mimarı, yüklenicisi yahut yapının inşa sürecinde mühendis olarak görev yapan kimselere de rücu talebi yöneltilebilir. Yapı maliki, kendisine daireyi/taşınmazı satan ve ayıba karşı tekeffül yükümlülüğü altında bulunan eski malike de rücu edebilir. Ayrıca, yapının bakım işi kendisine bırakılan üçüncü bir kişi varsa buna da rücu etmek mümkündür. Son olarak bu kişiler malik ile birlikte meydana gelen zarardan müteselsil sorumlu olduklarından zarar gören isterse bunlar aleyhine doğrudan tazminat davası da açabilir.
2. Taşınmazı Yeni Satın Alan Malikin Önceki Malike Karşı İleri Sürebileceği Haklar
Deprem nedeniyle taşınmazda meydana gelen tahribat-yıkım sebebiyle taşınmazı yeni devralan malikin önceki malike karşı ayıp hükümleri çerçevesinde ileri sürebileceği bazı haklar bulunmaktadır. Bu doğrultuda satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumludur. Ayrıca satıcı nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Bu bakımdan bir binanın ayıplı olması sebebiyle yıkılması yahut tahrip olması sebebiyle zarara uğrayan yeni malik TBK’daki ayıp hükümlerine göre uğradığı zararı tazmin edebilir.
Taşınmazı satın alan kimse olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak gizli bir ayıp var ve bu durum sonradan anlaşılır ise ayıp derhal satıcıya bildirilmelidir. Aksi halde alıcı malı bu ayıpla kabul etmiş olur. Yargıtay uygulamasında da deprem sebebiyle anlaşılan ayıplar gizli ayıp olarak nitelendirilmektedir.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamındaki taşınmaz satış sözleşmesinde ise ayıplı maldan sorumluluk taşınmazın teslim tarihinden itibaren 5 yıl olarak belirlenmiştir. Bununla birlikte teslim tarihinden itibaren belirli bir süre içinde ortaya çıkan ayıplar bakımından ispat yükü tersine çevrilmiş olup bu süre içerisinde taşınmazın ayıplı olmadığını ispat yükü satıcı tarafa aittir. Son olarak ağır kusur ya da hileyle gizlenen ayıp bakımından hiçbir zamanaşımı hükmü uygulanmaz.
3. Yüklenicinin Depremde Zarar Gören Yapıdan Sorumluluğu
Taşınmazın yapımdan sorumlu olan yüklenici [müteahhit] bu taşınmazın fen ve sanat kurallarına uygun, imar mevzuatıyla uyumlu olarak inşa etmekle yükümlüdür. Yüklenici, taşınmazın eksik, hatalı ve kusurlu yapılması nedeniyle depremde yaşanan zararlardan eser sözleşmesinde ayıp hükümleri kapsamında sorumludur.
Eser sözleşmelerinde yüklenici bakımından kusur sorumluluğu esastır. Yüklenicinin ayıbından doğan sorumluluğuna ilişkin açılan davalar TBK m.478’de düzenlenen zamanaşımı sürelerine tâbidir. Taşınmaz yapılar dışındaki her türlü ayıplı eserlere ilişkin açılan davalar 2 yıllık zamanaşımına tâbidir. Taşınmaz yapılarda ise bu süre 5 yıldır. Ancak yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın zamanaşımı süresi 20 yıl olacaktır. Zamanaşımı süresi, ayıplı eserin tesliminden itibaren başlar.
Bununla birlikte, taşınmazı inşa eden yüklenicinin yapım hataları taşıyan bir bina inşa etmesi ve deprem bölgesinde yapılacak yapılara ilişkin proje ve uygulama kurallarına uymaması halinde haksız fiilden doğan sorumluluğu da bulunur. Bu nedenle yüklenici, inşa ettiği taşınmazı malikinden satın alan üçüncü kişiye karşı da haksız fiil kapsamında sorumludur. Bu halde haksız fiile ilişkin iki ve on yıllık zamanaşımı süreleri de depremin neden olduğu zararın doğduğu tarihten itibaren işleyecektir.
Bununla birlikte yüklenicinin sorumluluğu binanın yapımı ve teslimi sırasında yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine göre değerlendirilmedir. Taşınmaz plan ve projesine, imar düzenlemelerine ve mevzuata uygun yapılmış olsaydı bile, gerçekleşen depremin şiddeti göz önünde tutulduğunda binanın deprem nedeniyle hasara uğramasının kaçınılmaz olması gibi durumun tespiti halinde tazminattan indirim yapılması gerekecektir. Bu nedenle yüklenicinin sorumluluğu her somut olay için ayrı bir değerlendirmeye tabi tutulmalıdır.