-
Yapı Denetim Kuruluşu Nedir?
Yapı denetimi, yapının imar planlarına, fen, sanat ve sağlık kurallarının tamamına uygun şekilde inşa edilmesi için proje aşaması ve yapım sürecindeki denetlenme faaliyetlerini ifade eder.
4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun m. 1 ile yapı denetim kuruluşu bakanlıktan aldığı izin belgesi ile münhasıran yapı denetimi görevini yapan, ortaklarının tamamı mimar ve mühendislerden oluşan tüzel kişi olarak tanımlanmıştır. Denetçi mimar ve mühendisler ile yardımcı kontrol elemanları istihdam etmesi gereken yapı denetim kuruluşlarının nama yazılı ödenmiş sermayelerinin tamamının, mimar veya mühendislere ait olması zorunludur.
-
Yapı Denetim Kuruluşunun Haksız Fiil Sorumluluğu
Yapı denetim kuruluşları kural olarak kullanımdan doğan hasarlar hariç, yapının fen ve sanat kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılması nedeniyle yapıda meydana gelen ve yapının kullanımını engelleyen veya yapıda değer kaybı oluşturan her türlü yapı hasarından sorumludur.
Yapı denetim kuruluşunun, yapının maliki ve ilgili idareye[1] karşı denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri[2], laboratuvar görevlileri ve yapı müteahhidi[3] ile birlikte kusuru oranında sorumluluğu bulunur. Ancak yapı müteahhidi ve onu temsilen görevlendirilen şantiye şefi, yapım işlerindeki kusurlardan dolayı müteselsilen sorumludur[4].
Bununla birlikte yapıda, yapı kullanma izni alındıktan sonra, ilgili idareden izin alınmadan yapılacak esaslı tadilattan doğacak yapı hasarından, izinsiz tadilatı yapan kişinin sorumluluğu gündeme gelir.
Öte yandan yapı denetim kuruluşu; yazılı ihtarına rağmen yapı sahibi tarafından önlemi alınmayan, parsel dışında meydana gelen ve yapıda hasar oluşturan yer kaymasından doğan hasarlardan sorumlu değildir. Bu nedenle sorumluluğunun tespitinde yapı sahibine gerekli uyarıların yapılıp yapılmadığının tespiti önem arz etmektedir.
Yapı denetim kuruluşunda çalışan denetçi mimar ve mühendisler dışında kalan yardımcı kişilerin [yardımcı kontrol uzmanı ve kuruluşun istihdam ettiği diğer personel] sebep olduğu zararlardan da 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 116 kapsamında yapı denetim kuruluşu sorumlu olacaktır.
-
Yapı Denetim Kuruluşunun Sözleşmeden Doğan Sorumluluğu
Kanun m. 5 hükmüne göre yapı sahipleri ile yapı denetim kuruluşu arasında yapı denetimi hizmet sözleşmesi akdedilmesi zorunludur. Zararın tazmini konusunda, yapı denetim kuruluşu açısından sözleşmeye dayanan sorumluluk ile haksız fiil sorumluluğunun yarışması gündeme gelir.
Yapı denetimi hizmet sözleşmesinin yönetmelik ekinde yer alan örnek sözleşmedeki asgari unsurları karşılaması gerekir. Bu kapsamda ilgili sözleşmede yer alan hükümlerin geçerliliğinin denetlenmesi ve özellikle yapı denetim kuruluşları lehine sorumsuzluk kaydı içeren maddelerin TBK m. 115 kapsamında incelenmesi gerekir.
Yapı denetim kuruluşuna karşı açılacak tazminat davalarında denetimin yetkisiz kişilerce yapılması, denetim yapılmamasına rağmen yapılmış gibi gösterilmesi, yapı sahibine gerekli uyarıların zamanında yapılmaması, yapının projesine aykırı olması, kötü/ölçüsüz malzeme kullanımına izin verilmesi gibi kusurlu eylemlerin ispatı önemlidir.
Şiddetli bir deprem gibi doğa olayların yıkıcı etkisi, yapıda zaten var olan bir denetim kusurundan doğan sorumluluğu ortadan kaldırmayacaktır. Deprem mücbir sebebi karşısında, fay hattı olduğu bilinen bir bölgede temel inşaat malzemelerinin eksik bırakılması, yanlış malzeme kullanımı gibi hususlardan kaynaklanan sorumluluk devam edecektir.
-
Yapı Denetim Kuruluşunun Sorumlu Olduğu Yapının Tespiti
Yapı denetim kuruluşları; ruhsata tabi olmayan yapılar, bodrum katı dışında en çok iki katlı ve yapı inşaat alanı toplam 200 metrekareyi geçmeyen müstakil yapılar, kamu kurum ve kuruluşları tarafından yaptırılan yapılar gibi birtakım yapıların denetiminden sorumlu değildir.
Bu nedenle özellikle köy yerleşik alanlarında, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olmayan iskân dışı alanlarda depremden zarar görmüş yapılar için yapı denetim kuruluşunun sorumluluğunun bulunup bulunmadığı tespit edilmelidir. Yapı denetim kuruluşunun sorumluluğunda olmayan ancak ruhsata tabi olan yapıların denetiminden 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında göre mimar ve mühendisler sorumludur.
-
Yapı Denetim Kuruluşunun Sorumluluğunda Süre
Yapı denetim kuruluşlarının sorumluluğu, yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır.
On beş yıllık sorumluluk süresi öngören taşıyıcı sistem, yapıların; temel, betonarme, ahşap, çelik karkas, duvar, döşeme ve çatı gibi yük taşıyan ve aktaran bölümlerini ve istinat yapılarını ifade eder.
-
Yapı Denetim Kuruluşuna Açılacak Tazminat Davası
a. Taraflar
Yapı sahibi olan kişilerin [maliklerin] yapıda meydana gelen hasar nedeniyle doğrudan yapı denetim kuruluşları, proje müellifleri, denetçi mimarlar ve mühendisler, yapı müteahhidi ve laboratuvar görevlilerini davalı göstererek hasardan doğan zararının tazminini talep etmesi mümkündür. Davalı olabilecek bu kişiler, yapı sahibine karşı kusurları oranında müteselsil sorumludur.
b. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Yapı denetim kuruluşlarına karşı açılarak davalarda yetkinin sözleşmeden ve haksız fiilen doğan davalara ilişkin yetki kuralına göre tespit edilmesi gerekir. Görevli mahkeme açısından ise yapı sahibinin tüketici olup olmamasına göre bir ayrım yapılacaktır. Yargıtay yükleniciden konut satın alınması halinde yapı denetim şirketi ve yükleniciyi ticari ve mesleki amaçla hareket eden sağlayıcı, dava için tüketici mahkemesini görevli kabul etmektedir.
c. Tazmini İstenebilecek Zararlar
Yapı sahibi, yapı hasarı nedeniyle ortaya çıkan maddi zararlarını isteme hakkına sahiptir. Maddi zararların hesaplanmasında onarılması mümkün yapılarda değer kaybı, yıkılan binalarda yapı sahibini gerçek zararının tespiti önem arz etmektedir.
Bununla birlikte yapı denetim kuruluşunun salt sözleşmeye aykırı davranışın varlığı, yapı sahibi lehine manevî tazminat isteminin kabulü için yeterli değildir. Bu aykırılığın niteliğinden veya özel hâl ve şartlardan aynı zamanda kişilik haklarının 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 24. maddesi anlamında zedelenmesi ve/veya ağır bedensel zarar veya ölüm hâlinde, zarar görenin veya ölenin yakınlarına manevi tazminat talep etme hakkının ayrıca incelenmesi gerekir.
[1] İlgili İdare: Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulamalar için büyükşehir belediyeleri ile diğer belediyeler, bu alanlar dışında kalan alanlarda valilikler, yapı ruhsatı ve kullanma izin belgesi verme yetkisine sahip diğer idareler.
[2] Proje Müellifi: Mimarlık, mühendislik tasarım hizmetlerini iştigal konusu olarak seçmiş, yapının etüt ve projelerini hazırlayan gerçek ve tüzel kişi.
[3] Yapı Müteahhidi: Yapım işini, yapı sahibine karşı taahhüt eden veya ticarî amaçla ya da kendisi için şahsî finans kaynaklarını kullanarak üstlenen, ilgili meslek odasına kayıtlı, gerçek ve tüzel kişi.
[4] Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği m. 9/5.
