I. Temel Olarak Kira Sözleşmesi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun -TBK- m.299 hükmü, kira sözleşmesini genel olarak şu şekilde tanımlamaktadır:
“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Esas olarak üç çeşit kira sözleşmesinden bahsetmek mümkündür. Bunlar;
- Adi kira sözleşmesi
- Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi
- Ürün kirası sözleşmesidir.
Konut ve çatılı iş yeri kiraları TBK m. 339 vd. hükümleriyle düzenlenmiş olup, okuyacağınız bu blog yazısında konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin tahliye şartları incelenecektir.
II. Kira Sözleşmesinin Süresinin Bitiminde Sona Ermesi
Kira sözleşmesinin sona ermesi fesih bildirimi yoluyla yahut dava yoluyla gerçekleşebilir.
Kira sözleşmesinin fesih bildirimi yoluyla sona ermesi TBK m. 347’de belirlenmiştir. Buna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiracı böyle bir bildirimde bulunmazsa söz konusu sözleşme aynı şartlar çerçevesinde bir yıl daha uzamış sayılır[1].
Burada kiracıya tanınan fesih bildirim hakkı, bozucu yenilik doğuran bir hak olup, kira sözleşmesini kullanıldığı anda değil, sözleşme müddetinin bitiminde sona erdirir. Dolayısıyla, fesih bildirimi kira sözleşmesi süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiraya verenin hakimiyet alanına ulaşmış olmalıdır. Ulaşmadığı takdirde, fesih bildirimi geçersiz olup, kira sözleşmesini sona erdirmez. Böyle bir halde sözleşme kendiliğinden bir yıl daha uzar[2].
III. Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Sona Ermesi
Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erme sebepleri TBK m. 350 vd. hükümleriyle düzenlenmiştir. Bu sebepler kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayrılmaktadır. TBK m. 354’e göre bu sebepler kiracı aleyhine genişletilemez. Burada önemle belirtmek isteriz ki şayet kiracının intifa hakkı varsa çıplak mülkiyet sahibinin tahliye davası açma hakkı yoktur.
Tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
1. Kira Sözleşmesinin Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi
Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesi sebepleri TBK’nın 350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu madde bağlamında sayılan sebepler aşağıda tek tek açıklanacaktır.
a- İşyeri ve Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
TBK 350/1’e göre:
“Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
…
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Konut ve işyeri ihtiyacına dayalı davalarda ispat yükü öncelikle davacıdadır. Konut ve işyeri ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için ihtiyacın zorunlu ve samimi olması gerekmektedir. Henüz mevcut olmayan, gerçekleşeceği tasavvur edilen bir sebepten ötürü bu dava açılamaz. Örneğin kiralayanın çocuğunu evlendirmeyi düşünmesi veya emekli olmayı planlaması bu davaya sebep teşkil etmeyecektir[3]. Ancak reşit kişinin ailesi ile birlikte oturmak istememesi, sağlık sorunları, yazlık ihtiyacı tahliye sebebi teşkil edebilir[4]. Bununla birlikte Yargıtay verdiği bir kararda kiraya verilmesinden kısa süre sonra kızının oturacağından bahisle tahliye davası açan ev sahibinin gerekçesini samimi ve haklı bulmamıştır[5].
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 25.04.2016 tarihli 2016/3380 E. ve 2016/3343 K. sayılı ilamına göre:
“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.
Somut olay açısından reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma istemi olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir.”
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliye edilebilmesi için ihtiyaçlının kirada oturması da ihtiyacın varlığı için yeterli sebep teşkil eder. Bu kişinin ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir[6].
Bu yolla açılacak tahliye davasının belirli süreli sözleşmelerde sözleşmenin süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde TBK’nın 328. maddesinin fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekmektedir[7].
b- Yeni Malikin Konut ya da İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye TBK’nın 351. maddesinde düzenlenmiştir:
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Düzenlemeye göre konut veya işyeri gereksinimi sadece yeni malik değil, yeni malikin alt soyu, üst soyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kiralanan konut veya işyerine gereksinim duyması hali için de geçerlidir. Söz konusu gereksinimin samimi ve zorunlu olması gerekmektedir.
Bu durumda yeni malik mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarda bulunmalı ve altı ay sonrası için kiralananın boşaltılmasını talep etmelidir. Önemle belirtmek gerekir ki mülkiyetin kazanıldığı anda kira sözleşmesinin bitmesinde altı aydan daha az bir süre kalmışsa, yeni malik 6 ay beklemeden sözleşmenin sonunda tahliye davası açabilir[8]. Yeni malik, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak da kullanabilir.
c- Kiralanan Taşınmazın İnşa ve İmarı Sebebiyle Tahliye
Taşınmazın inşa ve imarı nedeniyle tahliye TBK m.350/1-2 hükmünde:
“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekmesi halinde kiralanan tahliye edilmelidir. Bu faaliyet esnasında kiralananın kullanımı mümkün değil ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise feshi döneminde yahut fesih bildirimi için öngörülen sürelere uymak suretiyle belirlenecek tarihte itibaren bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Burada önemli belirtmek gerekir ki imar ve inşa faaliyeti sebebiyle kiralananın tahliyesi için bu faaliyetler esnasında kiralananın kullanımının mümkün olmaması gerekir. Örneğin Yargıtay boya, badana ve parke döşeme işinin esaslı bir tadilat olmadığı için tahliye gerekçesi olamayacağına hükmetmiştir[9].
Aynı zamanda kiralanan inşa ve imar sebebiyle tahliye edilirse, söz konusu taşınmaz üzerinde tahliye edilen kiracının öncelik hakkı vardır. Bu öncelik hakkı bertaraf edilmeden tahliyeden başlayarak 3 yıl boyunca kiralanan başka kimseye kiraya verilemez. Söz konusu öncelik hakkı ile kiralayan dava yoluyla sözleşme yapmaya zorlanamaz[10].
İmar ve inşaat sebebiyle tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür[11].
2. Kira Sözleşmesinin Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi
TBK’nın kira sözleşmesinin dava yoluyla sona ermesi hallerini ikiye ayırdığını daha önce de belirtmiştik. Kira sözleşmesi kiracıdan kaynaklanan sebeplerle de sona erebilir. TBK 352 vd. bu halleri düzenlemiştir. Aşağıda bu haller incelenecektir.
a- Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye
TBK 352/1 bu yazılı tahliye sebebiyle tahliye davasını düzenlemiştir. Buna göre:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliyenin gerçekleşebilmesi için şu şartlar aranmaktadır:
- Tahliye taahhüdünü bizzat kiracının yapması gerekmektedir. Kiracı dışında kimsenin, örneğin onunla birlikte oturan eşinin veya oğlunun dahi taahhütte bulunmuş olması yeterli değildir.
- Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır ancak resmi şekil aranmaz, adi şekil yeterlidir.
- Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekmektedir.
- Belli bir taahhüt ibaresinden tahliyenin gerçekleşeceği tarihin açık ve net olarak anlaşılması gerekmektedir. Tahliye taahhütnamesi kiracılık ilişkisi devam ederken verilmelidir[12]. Bu kapsamda yenilenen sözleşme ile birlikte verilen tahliye taahhütleri sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile geçerli olarak kabul edilmektedir[13].
- Kiraya verenin tahliye taahhüdünde gösterilen tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurması yahut tahliye davası açması gerekmektedir. Bu bir aylık süre geçirilirse tahliye taahhüdü hükümlerini yitirecektir[14].
Şartlı tahliye taahhüdü, TBK m. 170 uyarınca geçerli olup tarafları bağlar. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesiyle güncellik kazanır. Burada belirtilmesi gerekir ki Yargıtay’a göre birikmiş kira borcunun ödenmemesi şartına bağlı tahliye taahhütnamesi geçerlidir[15].
Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerektirmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır[16].
Son olarak tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğuna dair dava bir yıl içerisinde açıldığı takdirde, dava her türlü delille ispat edilebilir. Bir yıllık süre taahhüdün verilmesinden itibaren başlar[17].
b- İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye TBK m. 352’nin 2. fıkrasında şu şekilde açıklanmıştır:
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yıl veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Görüldüğü üzere kanun koyucu; kiraya verene, kiracının kira bedelinin ödemede temerrüde düşmesi halinde belli şartlar da sağlanıyorsa tahliye davası açma hakkı vermiştir.
Yukarıda belirtilen düzenlemeye göre tahliye davası açabilmenin şartları şu şekildedir:
- Kiracıya kira parasını ödememesinden dolayı haklı ihtar yapılmış olması gerekir. İhtarın haklı olabilmesi, kira parasını ödeme borcunun sözleşme, adet veya kanun hükmü gereğince belirli ifa zamanında yerine getirilmemesi üzerine gönderilmesine bağlıdır. Kiracı, kiraya verenin ihtarının haksızlığını tanıkla ispat edebilecektir. Benzer şekilde kira bedelinin çok küçük bir kısmının eksik yatırılması halinde çekilen ihtar da dürüstlük kuralları gereğince haksız sayılacaktır[18].
- İhtar yazılı şekilde düzenlenmelidir ve hangi vadeye ait kira bedelinin istendiğini muhteva etmelidir.
- İki haklı ihtarın yapılmış olması gerekmektedir. Önemli belirtilmesi gerekir ki söz konusu ihtarların farklı aylar için çekilmiş olması gerekir. Aynı kira bedeli için iki kere çekilen ihtar geçerli değildir.
- Kira süresinin sonunu takip eden bir ay içinde tahliye davası açılmış olmalıdır. Bu husus tahliye davası kapsamında dava şartıdır dolayısıyla re’sen gözetilmelidir[19].
İhtarın haklılığı hususu tahliye davası için önem taşımaktadır. Örneğin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 01.06.2017 tarihinde vermiş olduğu 2017/3884 E. ve 2017/8824 K. sayılı ilamına göre:
“Sözleşmede aylık kira bedelinin ayın 5-10. günleri arası ödeneceği kararlaştırılmıştır. Dosyada mevcut ödeme dekontlarından kira bedellerinin ayın 10. gününden sonra da ödenmiş olduğu görülmektedir. Bu durumda taraflar arasında kira bedelinin ayın 10. günü ödeneceğine dair teamül oluştuğu söylenemez. Dolayısıyla ayın 5-10. günleri kira bedelinin ödenmemesi halinde çekilen ihtar haklıdır.”
Son olarak belirtmek gerekir ki iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasında davacı, iddia edilen kira ilişkisini, kira sözleşmesinin başlangıç tarihini, sözleşme süresini, aylık kira miktarını ve kiraların ödeme gününü ispat etmekle mükelleftir[20].
c- Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliye
Bu durum TBK m. 352’nin 3. fıkrasında açıklanmıştır. Buna göre:
“Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”
Bu madde hükmü çerçevesinde tahliye için gereken şartlar açıklanacak olursa:
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin bir konutunun bulunması gerekir. İşyerinin varlığı bu şartın yerine geçmemektedir. Önemle belirtmek gerekir ki kanun, eşlerin birlikte yaşaması gerekliliğine vurgu yapmıştır.
- Konutun, kiralanan ile aynı ilçe yahut belde sınırları içerisinde olması gerekir.
- Kiracının kendisine veya eşine ait konut, kiracının kendisinin ve ailesinin sağlık durumları bakımından orada oturmalarına elverişli olmalıdır.
- Kiraya veren sözleşmeyi yaparken kiracısının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturabilecek konutu olduğunu bilmemelidir. Şayet biliyorsa ve buna rağmen kiraya vermişse, tahliye davası açamaz.
- Kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davasını açmalıdır.
Ayrıca Yargıtay görüşüne göre kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin maliki olduğu meskenin başkasına kiralanmış olması veya boş olması kiracının oturduğu meskenden tahliyesine karar verilmesine engel teşkil etmeyecektir[21].
IV. Sonuç
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Konut veya işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesi fesih bildirimi yoluyla yahut dava yoluyla gerçekleşebilir.
Sonuç olarak kiralananın tahliyesi farklı sebeplerle olabilmektedir. Kanun bu sebepleri sınırlı sayıda düzenlemiştir ve bu sebepler kiracı aleyhine genişletilemez. Yukarıda açıklandığı üzere bu hallerin şartlarının her somut olay açısından değerlendirilmesi ve ona göre yargılama yapılması gerekmektedir. Şartlar her olay açısından farklılık taşıyabilmektedir. Bu sebeple somut olayın özellikleri dikkatle incelenmelidir.
Stj. Av. Muhammed Safa Karzaoğlu
Av. Sumru Özlem Türkoğlu
[1] Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2017, s. 411.
[2] Bu yönde bkz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, T.14.12.2017, E.2017/7129, K.2017/17713.
[3] Bu hususta bkz. Yargıtay 6. HD. 23.10.2007 T., 2007/8688 E., 2007/11036 K.
[4] Kurak, Necat: Kira Sözleşmelerinden Kaynaklanan Davalar, Ankara 2019, s. 730.
[5] Yargıtay 6. HD. 23.10.2001 T., 2001/8167 E., 2001/8314 K.
[6] Yargıtay 6. HD. 25.12.2013 T., 2013/16659 E., 2013/17305 K.
[7] Yargıtay 6. HD. 11.09.2013 T. , 2013/9913 E. , 2013/12174 K.
[8] Eren, s. 419.
[9] Yargıtay 6. HD., 18.01.2016 T., 2015/2565 E., 2016/25 K.
[10] Yargıtay 6. HD., 19.01.2016 T., 2015/7205 E., 2016/102 K.
[11] Yargıtay 6. HD., 11.11.2014 T., 2014/10295 E., 2014/12270 K.
[12] Kurak, s. 790-791.
[13] Yargıtay 6. HD., 22.02.2016 T., 2016/5363 E., 2016/1143 K.
[14] Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku Dersleri, İstanbul 2014, s. 347-348.
[15] Yargıtay 6.HD., 11.02.2016 T., 2015/11188 E., 2016/839 K.
[16] Yargıtay HGK., 28.9.2021 T., 2017/975 E., 2021/1108 K.
[17] Yargıtay 6. HD., 12.06.2012 T., 2012/5461 E., 2012/8809 K.
[18] Yavuz: s. 349.
[19] Yavuz: s. 350.
[20] Yargıtay 6. HD. 29.04.2014 T., 2014/4142 E., 2014/5419 K.
[21] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi T. 12.10.1964 , 3125/4375.
