6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun –TBK- 04.02.2011 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmasından sonra kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu iş yeri kiralarında, TBK’nın 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiştir[1]. Bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı, kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uyganalanacğı hüküm altına alınmıştır. Hükmün sadece konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümleri düzenlememesi, bunun yanında genel kira hükümlerine ilişkin açıklamalarda da bulunması karşısında düzenlemenin yalnızca çatılı değil tüm iş yeri kiralarını[2] konu aldığını söylemek mümkündür. Kiracısının tacir veya özel/kamu hukuku tüzel kişisi olan iş yeri kiraları için geçtiğimiz 8 yıldır uygulanmayan ancak 01.07.2020 tarihi itibariyle uygulanmaya başlayacak hükümler aşağıda kısaca açıklanmıştır.
1. Kira ilişkisinin devri -TBK m. 323-
TBK m. 323/1 ile kira ilişkisinin devri ile kiracının değişmesi kiraya verenin yazılı rıza vermesine başlanmıştır. Her ne kadar 6570 sayılı mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun –GKHK- m. 12 ile kira ilişkisinin devri için kiraya verenin rızası aranmaktaysa da kiraya verenin rızasının yazılı olarak alınması şartı TBK ile getirilen önemli bir yeniliktir. Dolayısıyla TBK m. 322 “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez” hükmü ile düzenlenen yazılı rıza ile paralel bir düzenleme olan m. 323 hükmü iş yeri kiraları için 01.07.2020 itibariyle hüküm ve sonuç doğuracaktır.
Hükmün devamında kiraya verenin, iş yeri kiralarında haklı sebep[3] olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacağı düzenlenmiştir. Bu sayede sebepsiz şekilde rıza vermeme yolunun önü kapatılması da önemli bir yenilik olmuştur.
Son olarak aynı madde uyarınca iş yeri kiraları için özel bir sorumluluk düzenlemesi getirilmiştir. Buna göre devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır.
2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi -TBK m. 325-
TBK m. 325 ile kiracının kira sözleşmesinin süresi bitmeden veya sözleşmenin fesih süresine uyulmadan kiralananı geri vermesi hali düzenlenmiştir. Bu halde kiraya verenin menfaatleri ile makul bir denge kurulabilmesi için kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için daha devam edecektir.
Söz konusu düzenleme TBK’nın yeniliklerinden biri olmakla birlikte mülga kanun döneminde de benzer sonuç yargı içtihatlarıyla kabul edilmekteydi[4]. Gelinen aşamada bu hüküm 01.07.2020 tarihinden itibaren iş yeri kiraları için de uygulanacaktır.
3. Olağanüstü fesihte önemli sebepler -TBK m. 331-
TBK m. 331 ile hem kiracı hem de kiraya veren için kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilme hakkı düzenlenmiştir. Hükmünde anılan önemli sebepler objektif nitelikte olabileceği gibi subjektif nitelikte de olabilecektir[5].
TBK m. 331’in ertelenmiş olduğu süreçte onun yerine uygulanan mülga BK m. 264 ile önemli sebeple sözleşmenin sona ermesi hali yalnızca taşınmaz kiraları için kabul edilmişti. Ancak TBK m. 331 hükmü tüm kira sözleşmelerini kapsayan bir hükümdür.
Hükmün ertelendiği süre boyunca taşınmaz kiraları için uygulama alanı bulan mülga BK m. 264 ile olağanüstü nedenle feshin sonucu, bu fesihte kusursuz olan kiracıya tam tazminat ödenmesi olarak düzenlenmişti. Ancak TBK m. 331 gereği olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçları, durum ve koşulları göz önünde tutarak hakim tarafından karara bağlanacaktır.
Olağanüstü feshe ilişkin TBK ile getirilen bu yenilikler 01.07.2020 tarihi itibariyle tüm iş yeri kiraları için de uygulanacaktır.
4. Bağlantılı sözleşme -TBK m. 340-
TBK m. 340 hükmüne göre 01.07.2020 tarihi itibariyle iş yeri kiralarında kiracının yararı olmaksızın, sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı olan bu sözleşme geçersiz olacaktır. Bu hüküm TBK ile ilk kez düzenlenen bir hüküm olup gerekçesinde bu geçersizliğin türünün kesin hükümsüzlük olduğu belirtilmiştir. Buna göre bağlantılı sözleşme geçmişe etkili olarak geçersiz olur ve bu geçersizlik hâkim tarafından resen dikkate alınır. Burada bağlantılı sözleşme geçersiz olurken taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi geçerliliğini korumaktadır[6].
5. Kiracının güvence vermesi -TBK m. 342-
TBK m. 342 ile kiracının güvence, uygulamadaki adıyla depozito, vermesi düzenlenmiş ve bu güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağı belirtilmiştir. Güvence, taraflarca akdedilen kira sözleşmesi başlangıcında kiracı tarafından kiraya verene verilen ve kiracının kiralanana verebileceği olası zararların teminatını oluşturma amacı taşıyan bedeldir[7]. Hükme göre güvence bankaya yatırılacak ve banka bu bedeli ancak her iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin/mahkeme kararının kesinleşmesiyle iade edecektir. Mülga BK’da düzenlenmeyen güvence bedeli uygulamada sıklıkla başvurulduğu için Yargıtay kararlarında sözleşme serbestisi kapsamında kabul edilmekteydi[8].
Hükmün erteleme süresince sözleşme özgürlüğü çerçevesinde belirlenen güvence bedelinin üç aylık kira bedelini aşamayacağı ve bankaya yatırılacağı kuralı 01.07.2020 tarihinden itibaren iş yeri kiraları için de bağlayıcı olacaktır.
6. Kira bedelinin belirlenmesi dışındaki hususlarda aleyhe değiştirilme yasağı -TBK m. 343-
TBK m. 343 ile kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı düzenlenmiştir. Bu hüküm mülga GKHK m. 9 ile aynı kuralı içermektedir. Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracının aleyhine olarak kira sözleşmesinde sonradan yapılacak değişiklikler kiracı tarafından kabul edilmiş dahi olsa kesin hükümsüz olarak adlandırılmaktadır[9]. Söz konusu düzenlemenin karşılığı GKHK m. 9 hükmünde olduğu için ertelenmiş olması pratik bir sonuç yaratmamış, öğretide bu maddenin TBK m. 344 ile bütünlük arz etmesi nedeniyle ertelendiği ifade edilmiştir[10].
7. Kira bedelinin belirlenmesi -TBK m. 344-
TBK m. 344/1 düzenlemesine göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacaktır. Tarafların anlaşmamaları halinde ise kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.
Hükmün devamında beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri ve kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılan sözleşmelerde kira bedeli artışına ilişkin esaslar belirlenmiştir.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin başlangıcında kira bedeli, sözleşme özgürlüğü prensibi gereği kural olarak, sözleşmenin taraflarınca serbestçe belirlenebilir[11]. Ancak TBK’nın kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup bu maddede belirtilen sınırlar kamu düzenine ilişkindir[12]. Kiracısının tacir veya tüzel kişi olduğu iş yeri kiralarında da m. 344 ile getirilen emredici sınırlamalar 01.07.2020 tarihi itibariyle uygulanmaya başlanacak aksine anlaşmalar geçersiz olacaktır.
8. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı -TBK m. 346-
TBK m. 346 ile kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği düzenlenmiştir. Buna göre kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu hüküm konut ve çatılı iş yeri kiralarına özgüdür ve emredici nitelikte bir düzenlemedir[13]. Mülga kanunlarda bu konuda herhangi bir kısıtlama olmaması nedeniyle bir kira bedelinin ödenmemesi halinde diğer kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar ve kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde cezai şart ödenmesi uygulamada sıklıkla kullanılıyordu. TBK m. 346’nın uygulaması ertelenmiş olduğu için iş yeri kiralarında bu yöndeki anlaşmalar geçerli kabul ediliyordu. Bu nedenle 01.07.2020 tarihi itibariyle pek çok iş yeri kira sözleşmesinde yer alan cezai şart ve muacceliyet koşullarını yitirecek olması önemli bir değişikliktir.
9. Sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesinde dava sebeplerinin sınırlılığı -TBK m. 354-
Kira sözleşmesinin hangi hallerde dava doluyla sona erdirilebileceği TBK m. 350 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir. TBK m. 354 ile de dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilmesi yasaklanmıştır. Tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiş olup taraflar aralarında kararlaştırarak yenisini ekleyemez, sebepleri ağırlaştıramaz veyahut süreleri kiracı aleyhine kısaltamazlar[14]. Söz konusu m. 354 hükmü[15] emredici nitelikte olup 01.07.2020’den itibaren tüm iş yeri kiraları için de bu hükme aykırı olan kayıtlar geçersiz olacaktır.
[1] Erteleme hükmü 31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2. Maddesi ve bu maddede değişiklik yapan 12.07.2012 tarihli 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53. maddesi ile düzenlenmiştir.
[2] Gökyayla, Emre: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Uygulama Alanı -TBK. m. 339-, s.1219. “İşyeri; kişinin, ticarî, sınaî, ekonomik, meslekî faaliyetlerini yürüttüğü veyahut bu faaliyetleri ya da mesleğinin icrasını gerçekleştirebildiği mekândır”.
[3] Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2017, s.368. “Haklı sebep kavramı somut olaya göre belirlenmesi gereken bir kavram olup haklı sebebin bulunup bulunmadığı noktasında 4722 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun –TMK- 4. maddesi uyarınca hâkimin takdir yetkisi söz konusudur”.
[4] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/4587 E. ve 2014/6876 K. sayılı kararında kiralanan yerin 2009 yılında, süresinden önce tahliye edilmesine ilişkin olarak“Öte yandan kural olarak davalı erken tahliye nedeniyle dönem sonuna kadar, daha önce kiralananın yeniden kiraya verilmesi durumunda yeniden kiraya verilme tarihine kadar kira borcundan sorumludur. Ancak davacı kiraya verenin -B.K. 112 ve 52.- maddeleri uyarınca kiracının zararının artmasına neden olmaması gerekir. Diğer bir deyişle kiralananın biran önce kiraya verilmesi için çaba göstermesi gerekir. Bu durumda Anahtar teslim tarihinden sonraki süreçte davalının sorumluluğu taşınmazın olağan şartlarda yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar olan süre ile sınırlıdır.” şeklinde hüküm kurulmuştur.
[5] Aral, Fahrettin/ Ayrancı, Hasan: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Ankara 2015, s.325.
[6] İnceoğlu, M. Murat / Baş, Ece: Kira Hukukunda Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı, İÜHFM C.LXX, S.2, s. 165-182, 2012, s.177.
[7] Eren, s. 400-401; Aral/ Ayrancı, s. 312.
[8] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 20.04.2010 tarihli E. 2010/4729 K. 2010/6965 sayılı karar için bkz: -Kazancı Veri Tabanı, Erişim: 29.06.2020- “Mevzuatımızda açık bir hüküm bulunmamakla birlikte, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince, gerek öğretide, gerekse yargı kararlarında kira sözleşmelerinde yer alan depozitoya ilişkin anlaşmaların kural olarak geçerli olduğu kabul edilmektedir. Depozitonun temel amacı ve tek fonksiyonu, kiralayanı güvence altına almaktır. Öte yandan, kiralayanın depozitodan bir ekonomik fayda sağlaması hem kira sözleşmesinin amacını aşar, hem de 6570 sayılı Kanunun 16. maddesindeki kira bedelinden fazla para alma yasağına aykırı bir davranış teşkil eder”.
[9] Yavuz, Cevdet/ Acar, Faruk/ Özen, Burak, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, İstanbul 2016, s.311.
[10] Acar, Faruk: Kira Hukuku Şerhi -TBK m. 299-312-, Beta Yayınevi, 1. Baskı, İstanbul 2013, s. 28.
[11] Aydoğdu, Murat/ Kahveci, Nalan: Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri -Sözleşmeler Hukuku-, Gözden Geçirilmiş ve Yenilenmiş 2. Bası, Ankara: Adalet Yayınevi, 2014, s. 602.
[12] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 15.10.2019 tarihli E. 2019/1914 K. 2019/7955 sayılı karar için bkz: (Kazancı Veri Tabanı, Erişim: 29.06.2020).
[13] Eren, s. 410.
[14] Aral/ Ayrancı, s. 328; Yavuz/ Acar/ Özen, s. 344.
[15] Yavuz/ Acar/ Özen, s. 344-345.
