Covid-19 olarak adlandırılan salgın hastalık, tüm dünyada ve ülkemizde yayılarak, sosyal hayatı durma noktasına getirmenin yanında, ticari ve ekonomik alanda da pek çok olumsuzluklara neden olmuştur. Temel olarak haricilik, kaçınılmazlık ve öngörülmezlik unsurlarını taşıyan ve objektif anlamda mücbir sebep teşkil eden salgın, öğretide bir sosyal felaket olarak da nitelendirilmektedir[1].
Taraflar arasındaki sözleşme ilişkilerini de etkileyen salgının olumsuz sonuçlarının bertaraf edilebilmesi için birtakım yasal düzenlemeler getirilmektedir. Okuyacağınız blog yazısında da Covid-19 salgınının kira sözleşmelerine etkisi ve konuya ilişkin alınan tedbirler açıklanacaktır.
I. COVİD-19 SALGINININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ
Covid-19 salgınının yayılmasını önlemek amacıyla insanlar arası teması kesmek için bir dizi önem alınmakta, bu önemler özellikle iş yeri kira sözleşmelerini etkilemektedir. Nitekim insanlara sosyal hizmet sağlayan lokantalar, alışveriş merkezleri, kuaförler, eğlence yerleri gibi pek çok iş yeri salgın sebebiyle kapatılmıştır. Bu durum, iş yeri kira sözleşmelerine ilişkin özel bir düzenleme ihtiyacı doğurmuştur. Bu nedenle salgının kira sözleşmelerine etkisinin konut ve iş yeri kiraları olarak iki başlık altında incelenmesinde yarar vardır.
1. Salgının İş Yeri Kiralarına Etkisi ve Alınan Önlemler
a. Sözleşmenin Feshine İlişkin Değerlendirmeler
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu –TBK- uyarınca kira bedelinin ödenmesi kiracının asli yükümlülüğüdür. TBK’nın kiracının temerrüdüne ilişkin 315. maddesi “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür” ifadeleriyle kira borcunun ödenmemesi halinde yazılı şekilde en az 30 gün süre verildikten sonra sözleşmenin feshedilebileceğini düzenlemiştir.
TBK m. 352/2 ise “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir” hükmüyle tahliye davası açmanın şartlarını düzenlemiştir. Buna göre kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine iki haklı ihtar keşide edilmesinin ardından belirtilen bir aylık süre içinde dava açılabilecektir.
Ancak Covid-19 salgınının ülkemizde yaygınlaşması üzerine alınan tedbirler kapsamında ödenemeyen kira bedelleri için açıklanan genel kuraldan farklı bir düzenleme getirilmiştir. 26.03.2020 tarih ve 31080 Mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un –7226 sayılı Kanun- geçici 2. maddesi ile “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” şeklinde özel nitelikli bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işleyen iş yeri kira bedellerinin ödenmemesi halinde TBK m.315 ve TBK m.352 hükümleri uygulanmayacak, anılan süreler içinde ödenmeyen kira bedelleri fesih ve tahliye gerekçesi olmayacaktır. Dolayısıyla söz konusu dönem içerisinde ihtar gönderilse dahi, tahliye davası için aranan iki haklı ihtar şartı sağlanmayacaktır.
Söz konusu hüküm 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında ödenmeyen iş yeri kiralarının fesih sebebi olmayacağını düzenlemiş ancak kiraları ödeme yükümlülüğüne ilişkin düzenleme yapılmamıştır. Bu noktada kira ödeme borcunun devam edip etmediğinin her somut olay özelinde ve öncelikle varsa konuya ilişkin sözleşme hükümlerine göre değerlendirilmesi gerekir.
b. Kira Ödeme Borcuna İlişkin Değerlendirmeler
Kira sözleşmesinde kiraya verenin asli borcu kiralanan yeri sözleşme süresi boyunca kullanıma elverişli bulundurmaktadır. Covid-19 salgını nedeniyle İçişleri Bakanlığı tarafından yayımlanan genelgelerle pek çok iş yerinin faaliyetinin durdurulmasına karar verilmiştir. Söz konusu genelgeler nedeniyle zorunlu olarak iş yerinin kapatılması kiraya verenin kiralananı sözleşmede belirlenen süre boyunca amaçlanan kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğünü imkânsız hale getirebilir[2]. Söz konusu imkânsızlık halinin kiraya verenin kusurundan kaynaklanmadığı tabiidir. Bu halde meydana gelen kusursuz imkânsızlık hali için TBK m. 136 hükmünün veya mevzuatta öngörülmese de içtihatlarla kabul edilen geçici imkânsızlık halinin uygulanması gerekir. Yerleşik içtihatlara göre geçici imkânsızlık halinde edimlerin ifası imkansızlığın ortadan kalktığı tarihe kadar ertelenmektedir[3]. Buna göre mevzuat nedeniyle zorunlu olarak kapatılan iş yerleri için -kira sözleşmesinde kiralananın yasaklama faaliyeti kapsamında kullanılacağı kararlaştırılmışsa- taraflar bakımından kira sözleşmesindeki edimlerin ifası kapatılma süresi boyunca imkânsız hale gelmiştir. Aynı şekilde alışveriş merkezinin kapatılması halinde kiralananın kullandırılmasıyla bağlantılı bir geçici imkânsızlık olduğu kabul edilmelidir[4]. Zira alışveriş merkezini kapatmış olan kiralayanın, taşınmazı kullanıma hazır bulunma borcunu yerine getirmediği, TBK m. 97 ile düzenlenen ifada sıra kuralı gereği kira borcu talep edemeyeceği sonucuna ulaşılmaktadır. Bu noktada meydana gelen geçici imkânsızlık halinde sözleşmeye bağlılık süresi ise akde tahammül süresine göre belirlenecek olup her somut olaya göre ayrı değerlendirilmelidir[5].
İş yerinin yayımlanan genelgeler kapsamında zorunlu olarak kapatılanlar arasında olmaması, kural olarak faaliyetine devam etmesi halinde ise imkansızlıktan söz edilemeyecektir. Bu halde kiracının kira borcu yükümlülüğünü ortadan kaldırmaya yönelik bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu halde kiracı iş yerini kendi tercihi ile kapatmış olsa dahi kira ödeme borcu devam edecektir.
Ancak iş yeri her ne kadar kapatılmasa da mevcut salgın nedeniyle tüm ticari ve ekonomik ilişkilerin olumsuz etkilendiği bilinen bir gerçektir. Bu halde kiracının oluşan bu öngörülemez ve olağanüstü durum sonucu aşırı ifa güçlüğü nedeniyle TBK m. 138 kapsamında uyarlama talep etmesi gündeme gelebilir.
Son olarak devam eden kira borcunun icra yoluyla tahsiline ilişkin salgın kapsamında alınan tedbirleri incelemek gerekir. 22.03.2020 tarihli ve 31076 sayılı Resmî Gazete’de 2279 sayılı İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanı Kararı yayımlanmıştır. Söz konusu kararda 21.03.2020 tarihinden 30.04.2020 tarihine kadar nafaka alacaklarına ilişkin olanlar hariç olmak üzere taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takiplerinin alınmamasına karar verilmiştir. Buna göre 30.04.2020 tarihine kadar kiraya verenlerin kira borcunun tahsili için icra takibi başlatması mümkün değildir.
2. Salgının Konut Kiralarına Etkisi ve Alınan Önlemler
İş yeri kiralarının aksine, konut kiralarında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle TBK m.315 ve m.352 ile düzenlenen fesih hakkını ortadan kaldıran bir düzenleme mevcut değildir. Aynı şekilde, konut kiralarında tarafların edimlerini engelleyen objektif bir imkânsızlık hali de bulunmamaktadır. Ancak ödenmeyen kira bedellerinin icra yoluyla tahsili amacıyla 30.04.2020 tarihine kadar icra takibi başlatılması mümkün değildir.
Öte yandan kural olarak TBK m. 315 gereği kiracının kira bedelini ödememesi halinde kendisine yazılı yapılacak ihtar ile en az 30 gün süre tanınması, kiranın yine ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedilmesi mümkündür. Ancak söz konusu ihtar süresine ilişkin de tedbir amaçlı özel bir düzenleme yapılmıştır. 7226 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesiyle ihtar ve bildirim de dâhil olmak üzere bir hakkın doğumu, kullanımı veya sona ermesine ilişkin tüm süreler; usul hükmü içeren tüm kanunlarda taraflar bakımından belirlenen süreler 13.03.2020 -bu tarih dâhil- itibaren 30.04.2020 -bu tarih dâhil- tarihine kadar durdurulmuştur. Anılan düzenleme kapsamında, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle gönderilecek ihtarda kiracıya tanınacak en az 30 günlük süre de 13.03.2020 tarihinden 30.04.2020 tarihine kadar durmuş sayılacak, 01.05.2020 tarihinden itibaren işlemeye devam edecektir.
Av. Doç. Dr. Süleyman YILMAZ
Av. Özlem TÜRKOĞLU, LL. M.
[1]Baysal, Başak/ Uyanık, Murat/Yavuz, M. Selim: Koronavirüs 2019 -Covid-19- ve Sözleşmeler için bkz. Blog.lexpera.com.tr. Sosyal felaket, genel nitelikte, tüm halkı veya halkın büyük çoğunluğunu etkileyebilecek, savaş, deprem, salgın gibi bir değişiklik olarak açıklanmaktadır.
[2]Gündoğdu, Fatih/ Ural, Nihal: Koronavirüs -COVID-19- Tedbirlerinin Kira Sözleşmelerine Etkisi, blog.lexpera.com.tr.
[3]Gündoğdu, Fatih: Borca Aykırılık Hallerinden Kusurlu İfa İmkânsızlığı ve Hukuki Sonuçları, İstanbul 2014, s.106 vd.
[4]Bilgin Yüce, Melek: Koronavirüs Salgını Nedeniyle Hükümet Kararıyla Kapatılan İşyerlerinin Kira Sözleşmelerinin Akıbetinin Değerlendirilmesi, blog.lexpera.com.tr.
[5] Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.4.2010 tarihli, 2010/193 E. ve 2010/235 sayılı kararı. (www.lexpera.com.tr)
